Det sker, at lejer betaler sin husleje for sent eller helt stopper med at betale, og udlejer derfor gerne vil have lejer sat ud af lejemålet hurtigst muligt.

Hvis lejer ikke fraflytter frivilligt, synes mange at den formelle proceduren med at få sat lejer ud af lejemålet er besværelig, langsommelig og dyr.

For beboelseslejemål skal der fremsendes et påkrav tidligst 3 dage efter sidste rettidige betalings-dag, og ophævelsen kan tidligste fremsendes 14 dage efter påkravet er kommet frem.. Derefter skal sagen indbringes for fogedretten, der i sidste ende udsætter lejeren af lejemålet ved låsesmed og flyttefirma. For erhvervslejemål er fristen efter at påkravet er kommet frem dog kun 3 dage inden lejeaftalen kan ophæves.

Det er ikke udsædvanligt, at der går henved 3 måneder, fra den manglende betaling af leje til lejer er sat ud af lejemålet, og der vil være omkostninger til advokat, retsafgifter, låsesmed, flyttefirma ligesom udlejer kan miste huslejeindtægt i denne periode.

Nogle udlejere kan derfor fristes til at ty til selvtægt, bl.a. ved at afskære lejeren effektiv adgang til lejemålet, eksempelvis ved udskiftning af låsene til lejemålet, gøre lejemålet ubrugeligt ved at lukke for vand, el og varme og endda fjerne døre og vinduer.

Dette var netop tilfældet i en nylig afgjort landsretsafgørelse. I denne sag, der var et erhvervslejemål, var det ubestridt, at lejer havde betalingsvanskeligheder, og ikke havde betalt sin husleje i maj måned, og at udlejer ligeledes i maj måned havde forhindret lejers adgang til lejemålet ved at udskifte låsene til lejemålet.

I juni måned iværksætter udlejer den korrekte ophævelsesprocedure, dvs. fremsendelse af påkravs- og ophævelsesskrivelser og efterfølgende anmodning om fogedrettens bistand.

Fogedretten, og efterfølgende Landsretten, nægtede at sætte lejer ud af lejemålet, fordi udlejers handling havde forhindret lejer i at drive sin forretning og derved have påført lejer et muligt indtægts tab, som lejer vil være berettiget til at modregne i lejen.

Lejer var ikke i stand til at opgøre sit indtægtstab, men alene den omstændighed, at der sandsynligvis var lidt et tab som følge af udlejers handlinger, var tilstrækkeligt til at lejer ikke kunne smides ud af lejemålet, og derfor fortsat kunne benytte lejemålet.

Udlejer er i stedet henvist til at få prøvet ophævelsen ved de civile domstole, hvilken proces nemt kan tage 1-2 år, med betydelige større omkostninger til blandt retsafgifter, advokatbistand m.m. og eventuelle yderligere huslejetab.

Ud over selvtægt kan været dyrt, så er det også en overtrædelse af straffelovens § 294, og straffes med bøde.

En udlejer må ikke uden aftale skaffe sig adgang til et udlejet lejemål uden fogedrettens bistand, uanset at udlejer i øvrigt måtte have en legitim ret til at besigtige lejemålet og uanset om udlejer har en mistanke om, at lejer ikke længere befinder sig i lejemålet. Sker det alligevel, vil det være en overtrædelse af Straffelovens § 264 om krænkelse af privatlivets fred, og kan straffes med bøde eller fængsel op til 6 måneder.

Derfor – lad vær med at begå selvtægt, men søg den rigtige bistand, og benyt dig af den korrekte procedure, selv om det kan være langsomt og dyrt. Alternativet kan være at der går længere tid før man får lejeren ud og større omkostninger såvel økonomisk som personligt.
+