Udlejning kontra salg af bolig

Den globale finanskrise har påvirket ejendomsmarkedet i Danmark i en sådan grad at det mange steder er gået mere eller mindre i stå. Derfor står mange overfor den beslutning, at de enten skal sælge i et marked hvor priserne i øjeblikket er meget påvirket af lav efterspørgsel og stort udbud.

I Danmark har vi nogle gode realkreditinstitutter som på baggrund af en god realkredit lovgivning kan udarbejde en forhåndsvurdering og efterfølgende eventuel belåning af udlejningsejendommen. Endvidere har vi et godt lovreguleret udlejningsmarked, som tilgodeser såvel udlejere som lejere, hvis lejekontrakten er korrekt udfyldt. Endvidere findes der i dag mange internet sider som tilbyder omkostningsfri opretning af boligudlejnings annoncer.

Udlejningsperiode

Det er vigtigt at tage stilling til hvor lang en udlejningsperiode man ønsker at tilbyde lejere. Perioden kan have betydning for realkreditbelåningen, lejeloven, potentielle lejere samt skatteberegningen.

Realkreditbelåning

Såfremt ejendommen er eller vil blive belånt med et realkreditlån, så har realkreditinstituttet krav på at få indsigt i lejekontrakten samt de økonomiske forhold.

Lejeloven

En af de væsentlige regler at kende til som udlejer, er at såfremt lejekontrakt ikke er tidsbestemt, og lejere bebor ejendommen mere end 2 år og i øvrigt overholder de i kontrakten indgåede aftaler omkring husleje betaling med videre, vil det nærmest være umuligt at opsige lejeren. Hvis man som udlejer ønsker at bibeholde retten til at sælge ejendommen ud i fremtiden er det derfor vigtigt at lave en tidsbegrænset lejekontrakt.

Potentielle lejere

Leje markedet i de større byer i Danmark har altid været forholdsvis stort. Personkredsen af potentielle lejere er stigende dels på grund af mange studerende, flere udlændinge tiltrækkes af Danmark, p.t. søger mange islændinge til Danmark på grund af finanskrisen på Island. Endvidere er der altid en stor gruppe som enten ikke ønsker at bo i en ejerbolig eller af økonomiske årsager ikke kan eje en ejendom.

Skatten

Hvis du udlejer en bolig i mindst et år, er der tale om erhvervsmæssig udlejning – det vil sige selvstændig erhvervsvirksomhed. Det betyder, at du skal opgøre og medregne et overskud/underskud som personlig indkomst på din selvangivelse. Du skal også betale arbejdsmarkedsbidrag (AM-bidrag) af indkomsten. Når du udlejer din ejendom, er det nødvendigt at lave et regnskab, der dokumenterer dit overskud/underskud. I stedet for den almindelige selvangivelse skal du til at benytte en udvidet selvangivelse.

Hvilke indtægter og udgifter skal med i regnskabet?

Forbrugsudgifter, eksempelvis el og varme, der enten betales a conto oven i lejen eller afholdes direkte af lejeren selv, skal ikke med i skatteregnskabet. Hvis lejeindtægten derimod er inklusive et fast beløb til vand, varme og el skal disse medregnes i lejeindtægten. Til gengæld kan du regne de faktiske udgifter til vand, varme og el med i driftsudgifterne og trække dem fra i regnskabet.

I regnskabet kan du trække driftsudgifter på ejendommen fra undtagen eventuelle afdrag på lån i ejendommen. Renteudgifter og renteindtægter vedrørende ejendommen skal med på selvangivelsen som sædvanlig. Du kan trække dokumenterede udgifter fra til vedligeholdelse, men ikke udgifter til forbedring.

Vedligeholdelse bedømmes i forhold til ejendommens tilstand på det tidspunkt, hvor du begynder at leje ud. Vedligeholdelsesudgifter, som du kan trække fra, er udgifter, der er en følge af almindelig slid og ælde i den tid, ejendommen har været udlejet. Det kan være udgifter til eksempelvis malerarbejde og anden form for udbedring som følge af slidtage.

Forbedringsudgifter er udgifter, der bringer din ejendom i en bedre stand end den var, da du begyndte at udleje. Eksempler på forbedringer er indlæggelse af centralvarme og badeværelse. Udgifterne til forbedring skal indgå i en eventuel senere opgørelse vedrørende ejendomsavancebeskatning.

Der er en grænse for, hvor store istandsættelses- og vedligeholdelsesudgifter du kan trække fra i de første 3 ejer år. Normalt kan du få fradrag for istandsættelses- og vedligeholdelsesudgifter på op til 35 procent af den årlige lejeindtægt (eksklusive evt. varmebidrag). Det overskydende udgiftsbeløb anses for forbedringsudgifter.

Ingen ejendomsværdiskat

Du skal ikke betale ejendomsværdiskat for den udlejede bolig i udlejningsperioden.

Virksomhedsskatteordningen

I forbindelse med udlejningen afvendes enten kapitalafkastordningen eller virksomhedsskatteordningen. Fordelen ved virksomhedsskatteordningen er, at et eventuelt skattemæssigt nettounderskud (inklusiv renteudgifterne) kan modregnes og dermed fratrækkes i den personlige indkomst. Det betyder, at når man betaler TOPSKAT, opnås der således maksimal udnyttelse af rentefradragsværdien. Er resultatet, at ejendommen har givet underskud, skal dette underskud fratrækkes i den personlige indkomst med en skatteværdi op til 59 %.

Brugen af virksomhedsskatteordningen forudsætter, at udlejningen af lejligheden bliver holdt fuldstændig adskilt fra privatøkonomien. I praksis gøres dette ved at oprette en særskilt konto, hvor alle ind- og udbetalinger vedrørende udlejningen foretages.

Fortjeneste

Reglerne er således at såfremt man ikke selv har beboet lejligheden, skal en eventuel fortjeneste beskattes. Fortjenesten opgøres som forskellen mellem den kontante afståelsessum med fradrag af salgsomkostninger og den kontante anskaffelsessum.

Ejendomsavancebeskatning:

• Anskaffelsessummen forhøjes med 10.000 kroner for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende år, hvor man har ejet ejendommen, dog ikke afståelsesåret.
• Endvidere kan anskaffelsessummen forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse og forbedringer, idet omfang disse har overstedet 10.000 kroner per år.
• Den skattepligtige fortjeneste ved salget medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Tab kan fradrages i tilsvarende fremtidige gevinster.

Hvorfor udlejning contra salg

Formålet med udlejningen er derfor enten at få en indtægt i form af overskud på udlejningen eller ved underskud at spare penge i skat, nemlig helt op til 59 %. På sigt er målet naturligvis at tjene flere penge på ejendommen i forbindelse med salget, end ved at gennemføre en handel nu med et måske meget stort prisnedslag.