Mulighederne er mange, konsekvenserne store

Mulighederne er mange og konsekvenserne kan være store. Når vi låner penge til vores bolig er det ofte forholdsvis store beløb. Selv efter priserne på ejerboliger er begyndt at falde, kan det nemt være flere millioner, der skal tages stilling til.

Afgørende faktorer ved boliglån

Jeg vil gerne allerede nu fortælle dig, at jeg ikke har det endegyldige svar på hvilket boliglån, der er det rigtige for dig. Til gengæld kan jeg hjælpe dig, ved at fortælle hvilke faktorer du bør tage højde for, når du står overfor valget. Uanset om det er første gang du skal låne til en bolig, eller om du allerede har lån, som du overvejer at ændre på, er det vigtigt at træffe den rigtige beslutning. En forkert beslutning kan koste dig penge og måske endnu værre, den kan resultere i unødige bekymringer og utryghed.

Lån hos realkreditinstitutterne

Lån hos realkreditinstitutterne er som regel op til 80 % af boligens værdi, og det er de lån, hvor du har flest muligheder at vælge imellem. Jeg vil derfor koncentrere artiklen om disse.
Hos realkreditinstitutterne kan du vælge mellem fast eller variabel rente. Den faste rente holder lånet ud, den variable ændres med det interval du vælger, typisk er det hvert år. Det er også muligt at kombinere de to, sådan at renten kan ændre sig, men ikke overstige et bestemt niveau i en given periode. Både ved fast og variabel rente, er der mulighed for at vælge en afdragsfri periode, hvor der kun betales renter.

Indbygget beskyttelse af friværdi

Hvad skal du lægge vægt på når du vælger? Kort fortalt er fast rente den sikre løsning. Her kender du alle dine fremtidige betalinger på lånet, og der kommer altså ingen ubehagelige rentestigninger undervejs. En ekstra sidegevinst er, at der er indbygget en form for friværdibeskyttelse i lånet. Normalt er det sådan, at stigende renter og faldende boligpriser følges ad. Har man et lån med fast rente vil ens gæld falde, når renten stiger. Det er netop den situation, vi ser for tiden. Boligejere, der for tre år siden fik et lån med 4 % i fast rente, skylder kun ca. kr. 825.000 for hver million de lånte. Boligejere med et sådan lån, kan altså tåle et prisfald på 14 %, førend der er tale om et reelt tab i friværdi.

Fastforrentede lån

Disse to udmærkede egenskaber ved fastforrentede lån har en pris, du kan kalde det en “forsikringspræmie”. Prisen er en gennemsnitlig højere rente. Forklaringen på det er, at der i den anden ende af et realkreditlån er en investor. Investor vil have en højere rente når pengene skal bindes i lang tid, især hvis investoren risikerer at renten stiger uden at han får glæde af det. Det er jo netop tilfældet ved fast rente. Dette rentetillæg er pt. på knap 2 %. For hver million, der lånes, vil det koste ca. kr. 1.100 om måneden efter skat.

Lån med variabel rente

Den variable rente er altså billigere end den faste rente. Det er den som regel i det øjeblik du optager lånet, men det er fremtiden, der afgør om den bliver ved at være billigere, eller om det bliver endnu billigere. Netop usikkerheden omkring fremtidige betalinger er en af de store ulemper ved variabel rente. Til gengæld kan den opnåede besparelse her og nu bruges til at afvikle hurtigere på gælden. Da gælden afvikles hurtigere opnås der hurtigere friværdi, og risikoen ved renteændringerne bliver mindre. Ved rentefald, får du automatisk glæde af den faldende rente. Boligejere med fast rente skal bruge tid og omkostninger på at konvertere til en lavere rente.

Lån på kort og lang sigt

Beholder du boligen og lånet i mange år, vil det ofte være det variabelt forrentede lån, der viser sig at have været det billigste. Kombinationen af fast og variabel rente – altså lånet med loft, har nogle af egenskaberne fra begge lån. Det er selvsagt både de gode og de dårlige egenskaber. Det har dog vist sig, at de dårlige egenskaber i nogle tilfælde har overvejet de gode. Hvis du, ikke kan beslutte dig for fast eller variabel rente, kan du overveje at tage halvdelen af hvert. Variabel rente kan som nævnt ændre sig i forskellige intervaller. Jo længere intervallet er, jo mere minder det om et fastforrentet lån, f.eks. findes der lån, hvor renten først ændres efter 10 år.

Afdragsfrihed eller ej?

Afdragsfrihed eller ej? Hovedreglen er, at afdragsfrihed er for dem, der har råd til at afdrage. Hvis et boligkøb udelukkende kan finansieres på baggrund af afdragsfrihed, vil økonomien ofte være stram og dermed sårbar. Derfor bør du kraftigt overveje at købe en lidt billigere bolig. Når det så er sagt, er der også mange situationer, hvor afdragsfrihed kan være en god ide. Det kan være du har anden og dyrere gæld, som kan tilbagebetales hurtigere. Nogle udnytter også afdragsfriheden til at sætte ekstra ind på deres pensionsordninger. Her skal der foretages konkrete beregninger og vurdering af den samlede økonomi.

Det mest rigtige lån…

Om du har valgt det rigtige lån eller ej, ved du først, når du igen sælger din bolig eller har betalt lånet tilbage. Det er umuligt at spå om fremtiden, og du skal derfor vælge ud fra, hvordan du har det med alternativer i dag. Spørg dig selv, hvad der glæder dig mest? Sikkerheden ved at kende dine betalinger og bevare din friværdi eller muligheden for at spare penge på renten og samtidig afdrage hurtigere på min gæld – det er kun dig der kender svaret, det er dog altid en god ide at søge rådgivning, sådan at du kan se hvad det vil betyde for din økonomi.